Existe uma diferença a ser evidenciada.
Quando falamos em manutenção nos limitamos a informações fornecidas pelo dono do empreendimento ou seu gestor.
Quem faz a manutenção é controlado por uma regra estipulada por alguém. Ao passo que vistoria, ou mais especificamente, inspeção predial é um conjunto de exames visuais para verificar a capacidade funcional da edificação. E isto depende de uma avaliação diretamente proporcional à experiência do profissional ou profissionais, pois a mesma é multidisciplinar.
A Inspeção predial é a vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o plano de manutenção. Esta vistoria técnica tem por finalidade verificar as condições de desempenho e determinar medidas preventivas e
corretivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e seus usuários.
Os profissionais do sistema CREA/CONFEA mais preparados para tal mister são: o arquiteto e o engenheiro civil, acostumados a gerenciar. Então, os elementos construtivos de uma edificação como um todo, denotam segmentos que o engenheiro eletricista com a sua atribuição especifica responde pela elétrica e pára-raios, o engenheiro mecânico o sistema dos elevadores, por exemplo.
Importante salientar que, enquanto o profissional habilitado projeta e executa, o perito vistoriador , pela experiência detecta as anomalias, não só pela degradação irreversível, etapa ultima, bem como, a sua formação e propagação.
Há no mercado várias firmas que prestam serviços de manutenção predial, porem para que seja dada a ordem da manutenção é necessário um plano de ação, feito pelo profissional que fez a inspeção predial, dando as prioridades, identificando problemas que o desgaste e o uso impuseram.
Destarte, um único aspecto que devo reforçar é a seriedade, através da livre escolha, pois a concorrência é sadia. O que importa é o despojamento da cultura da esperteza, aquela do levar vantagem em tudo e buscar a eficiência, e a competência.
Não somente as Normas e Leis que preconizam os procedimentos como também nos regem como profissionais, mas os aspectos de envergadura ética, o Código do Consumidor são restrições que limitam as escolhas.
O trabalho de custo/beneficio mais vantajoso certamente, não é subsídio para determinação de quem deve verificar e manter seu patrimônio.
Uma vistoria preventiva com olhar técnico e seletivo, não apenas habilitado e sim, empenhado na capacitação e no bom senso.
O custo de uma intervenção aumenta de forma drástica e dramática, na medida em que tratamos a instalação com menor atenção, cuidado e negligencia, espaçando as manutenções, por conseguinte o dispêndio será maior.
E como diz o dito popular: deve-se tratar o mal pela raiz, e uma informação errada ou displicente pode desvalorizar o seu Bem ou impor que sua adequação seja tão dispendiosa e assim mesmo recendente num decurso de tempo posterior.
Normalmente se faz uso de tabela de honorários, e que segue padrões.
Não podemos aquilatar o tempo de uma vistoria, isto é muito variável. Cada imóvel tem sua vida e às vezes o que pode parecer simples terá que ter uma atenção maior.
Não obstante que os prédios de uso comercial, que tem uma população flutuante e maior, deva ter uma atenção especial em detrimento de outro residencial, cujo potencial de risco é menor.
De qualquer forma estamos lidando com vidas humanas e sua segurança não deve ser menosprezada, nem tão pouco a valoração patrimonial.
Desconsiderando a má execução, toda a construção tem um tempo de vida útil. Se não é pelo aspecto de decrepitude, ou obsoletismo quando cuidada de maneira correta pode ter um longo tempo de vida. O que podemos dizer das construções européias??
Não se pode conhecer todas as áreas, porem uma coisa é certa, uma boa administração se faz em delegar atribuições a pessoas qualificadas.
Cabe ao condomínio, através de seu representante legal, o Síndico, se munir de profissionais habilitados para verificar as condições e determinar as medidas preventivas e até corretivas que se fizerem necessárias, em atenção a satisfação do pós-uso.
Uma gestão operacional pode deter vários tipos de ingerência desde uma simples reparação, uma modernização, uma restauração e até uma demolição, se necessário. Identificar a origem do problema, seu grau de risco, para elaboração de um plano de ação e um cronograma físico financeiro adequando a disponibilidade financeira da edificação.
Portanto a seriedade é o ponto chave, não se pode alegar desconhecimento, ou ser negligente ou ainda passar a responsabilidade para outrem, quando de eventuais sinistros.
A água é o essencial de nosso organismo, mas também é o infortúnio da construção civil. A patologia mais grave é a que vai aos poucos como um câncer que, quando constatada a olho nu já tomou parte do arcabouço estrutural, desplacando inclusive as pastilhas das fachadas , por uma vertente, pois podem também ser decorrentes de processos de infiltrações meramente superficiais.
Há necessidade de avaliações periódicas, conforme a idade do imóvel e o tipo da construção, contando seu uso adequado e apontar as desconformidades que sendo programadas, são menos onerosas.
Existem Normas Brasileiras como, por exemplo, a NBR 5674/99 Manutenção de Edificações – Procedimentos, disponibilizada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, a NBR 14037 – Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, porem, o que se deve mudar é a cultura, propiciando uma postura de coisa certa.
A Norma de Desempenho NBR 15575 – Edifícios Habitacionais de até cinco pavimentos, recente, deverá mudar os conceitos de construir, de projetar, de fabricar e quem mais se beneficiará é a sociedade.
Vera Lucia de Campos Corrêa Shebalj
Presidente do IBAPE-PR – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia no Paraná
www. ibapepr.org.br – tel. (41) 32251167
Cel. (41) 991938163
Inspeção Básica – vamos imaginar um prédio residencial com 5 anos de vida, seguindo alguns itens vistoriados:
Documental técnico e administrativo
Fundações
Sub-solo
vizinhos
Estrutura (concreto e armaduras)
Caixa d’água, cisterna,
Cobertura, telhado
Fachadas, vedações e impermeabilizações
Revestimentos, pinturas
instalações elétricas, quadros de distribuição
Instalações de gás
Acessibilidade,rampas, acessos
Revisão,instalação de pára-raios
Isolamento da prumada de escadas
Verificação de formação de brigada de incêndio
Corrimão nas escadarias
Iluminação de emergência
Sinalização de rotas de fuga e equipamentos
fonte: http://www.ibapepr.org.br/?p=113